So wichtig wie nie zuvor: der Energieausweis. Dieser verschafft Klarheit zum möglichen Energieverbrauch einer Immobilie für Heizung und Warmwasser.

Ist der Energieausweis für die Immobilienbewertung also besonders interessant?

Der Energieausweis verspricht, auf einen Blick anzuzeigen, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung für Heizung und Warmwasserbereitung verbraucht. Angesichts der steigenden Energiepreise ist diese Information durchaus interessant. Wie die Immobilie energetisch steht, soll schon optisch klar werden. Die Skala reicht von grün bis rot, von den Effizienzklassen A+ bis H.

Aber nicht jeder Eigentümer benötigt einen Energieausweis.

Dieser ist nur bei Neuvermietung oder Eigentümerwechsel relevant. Wer sich eine Immobilie kaufen will oder neu einmieten möchte, hat einen Anspruch auf die Einsicht des Energieausweises. Der Energieausweis beeinflusst allerdings in den wenigsten Fällen die Entscheidung für oder gegen einen Kaufvertrag. „Kein Wunder, er sagt ja auch kaum etwas über den realen Verbrauch aus“, sagt Marc Förderer vom Bauherren-Schutzbund in Berlin. „Ein Haus oder eine Wohnung ist kein Kühlschrank, bei dem eine bestimmte Effizienzklasse für konkrete Verbrauchswerte in Kilowattstunden steht.“

Bei Energieausweisen hilft die Farbskala allenfalls als grobe Orientierung, da es um einiges komplizierter ist als bei einem Kühlschrank.

Im Grunde ist aber alles vereinfacht worden:

Vermieter oder Verkäufer von Immobilien können wählen, ob sie sich einen Verbraucherausweis oder einen Bedarfsausweis von einem geschulten Experten ausstellen lassen. Der Verbraucherausweis wird oft bei Bestandsimmobilien eingesetzt, bei denen Verbrauchszahlen bereits gemessen werden konnten. Bei Neubauten besteht eine Bedarfsausweispflicht, er kann aber auch für andere Immobilien verwendet werden.

Für diese beiden Ausweise gibt es unterschiedliche Berechnungsgrundlagen.

Beim Verbrauchsausweis wird der Energiebedarf anhand des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt. Am Ende der Rechnung steht eine Angabe in Kilowatt-Stunden pro Quadratmeter Nutzfläche, an der sich künftige Nutzer orientieren können. Beim Verbrauchsausweis werden die Heizungs- und Verbrauchsnachweise der letzten 3 Jahre benötigt. Dabei darf das Ende des Abrechnungszeitraums höchsten 18 Monate zurückliegen. Der Verbraucherausweis spiegelt allerdings nur das Nutzerverhalten der letzten Jahre ab. Ob das dem eigenen Verhalten ähnelt, ist unklar.

Die andere Berechnungsmethode lässt den tatsächlichen Verbrauch außen vor. Stattdessen rückt das Gebäude in den Vordergrund. Der Bedarfsausweis wird erstellt, indem ein Sachverständiger die Höhe des Energiebedarfs anhand von technischen Daten einer Immobilie errechnet. In die Berechnung fließen Angaben über Gebäudetyp und Gesamtwohnfläche, Wärmedämmung und die Haustechnik ein. Sogar Klimabedingungen werden berücksichtig. „Allerdings wird dabei in ganz Deutschland ein einheitlicher Wert zugrunde gelegt, der das Wetter in Potsdam abbildet“, sagt Hans Weinröter. „Das verzerrt das Bild erheblich, denn in den Alpen oder an der rauen See herrschen nun mal andere Wetterbedingungen als in Brandenburg, und die Menschen müssen anders heizen.“

Der Primärenergiewert und der Endenergiewert der Immobilie werden im Energieausweis ausgewiesen.

Beide sind wichtige Kennzahlen für den Nutzer, aber auf Anhieb nicht zu verstehen. Der Endenergiewert gibt an, wie viel Energie im Jahr pro Quadratmeter benötigt wird, um den Wohnraum zu beheizen und mit warmem Wasser zu versorgen. Der Primärenergiekennwert bildet ab, ob und in welchem Maße fossile Brennstoffe oder erneuerbare Energien verwendet werden. Dieser Wert ergibt sich, indem man den Endenergiewert mit dem sogenannten Primär- Energie- Faktor multipliziert. „Der Energieausweis spielt bisher bei der Entscheidung für oder gegen eine Mietwohnung oder den Kauf eines Hauses eher eine Nebenrolle“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Er enthält keine tatsächlichen Informationen über Heizkosten von Wohnung oder Haus. Diese sind eher durch die Warmmiete oder die Höhe der Nebenkosten erkenntlich. Angesichts der rasant steigenden Energiekosten beobachte Haus & Grund aber eine zunehmende Nachfrage nach Wohnungen in effizienteren Gebäuden, die zwar teurer seien, in denen die Heizkosten aber in Zukunft beherrschbar blieben. Ein Energieausweis kann eine Orientierung für Käufer oder Mieter sein. „Eigentümern hilft er aber wenig, da er keine brauchbaren Informationen über sinnvolle Sanierungsmaßnahmen enthält“, sagt Kodim.

Einmal ausgestellt ist ein Energieausweis 10 Jahre lang gültig.

Quelle: Rheinische Post