„GoldGutachter Hermanns - Das eigene Haus überschreiben


Das eigene Haus überschreiben

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Köln-Langenfeld-Düsseldorf und Umland

(Durch Überschreibung des Hauses das eigene Wohnrecht sichern)

Das eigene Haus überschreiben – Wohnrecht sichern!

Mit der Zeit macht man sich immer mehr Gedanken darüber, an welche Personen man sein Vermögen weitergeben möchte, wenn man einmal selbst nicht mehr darüber entscheiden kann. Wie trifft man solch eine Entscheidung und unter welchen Umständen soll die Weitergabe des Vermögens eintreten?

Bei einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Thema Vermögensnachfolge stellt man fest, dass ein besonders wichtiger Aspekt die Erbschaftssteuer ist. Ab einem bestimmten Nachlasswert der Erbfolge partizipiert zum Teil der Staat.

In den meisten Fällen führt diese Erkenntnis zu der Überlegung, die Belastung durch die Erbschaftssteuer zu minimieren oder sogar ganz ausschließen zu können. Sobald die Übertragung des Vermögens nicht bis zu dem Erbfall aufgeschoben wird, sondern das Erbe im Vorhinein weitergegeben wird, besteht die Möglichkeit einer Verminderung der Erbschaftssteuer.

Erleichterung durch Steuerfreibeträge

Es gibt ebenfalls erhebliche Freibeträge, welche nur für nahe Angehörige gelten. Diese sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zu finden. Sobald das Erbe die steuerlichen Freibeträge überschreitet, wird die Erbschaftssteuer eingefordert. Diese Freibeträge sind gleichgeltend für den Falle einer Schenkung. Sie können alle zehn Jahre erneut vom Erben oder Beschenkten in Anspruch genommen werden. Beispielsweise beträgt ein Steuerfreibetrag für das eigene Kind 400.000 Euro.

Somit könnte man aus steuerlicher Sicht folgendes Beispiel geltend machen:

Man würde der eigenen Tochter oder dem eigenen Sohn, bei Eintritt des zukünftigen Erblassers in das Rentenalter, den Familienwohnsitz durch Schenkung überschreiben. Dies natürlich steuerfrei. Im Todesfall würde der einzige Erbe letztlich den Rest des vorhandenen Vermögens vererbt bekommen, was ebenfalls möglicherweise steuerfrei abläuft.

Absicherung des Wohnrechts durch Eintragung in das Grundbuch

Auch wenn das oben genannte Beispiel aus steuerlicher Sicht aufgehen würde, so bedeutet das nicht, dass es keine weiteren, zu beachtende Umstände gibt.

Sobald der zukünftige Erblasser sein Eigentum an sein Kind überschreibt, die Immobilie ihm und seiner Ehefrau oder Lebenspartnerin jedoch weiterhin als Wohnsitz dient bzw. dienen soll,  ist eine Eintragung im Grundbuch zwingend notwendig. In diesem Falle sprechen Juristen von einer „dinglichen Sicherheit“.

Um ein zukünftiges Nutzungsrecht mit dem Erwerber zu vereinbaren, ergeben sich folgende Möglichkeiten:

  • Nießbrauch, gemäß § 1030 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
  • Wohnungsrecht, gemäß § 1093 BGB
  • Altenteilvertrag, gemäß § 96 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch)

Diese Vertragsart wird im bäuerlichen Bereich verwendet

Wird auf eine solche Vereinbarung verzichtet, hat der neue Eigentümer das Recht, den alten Eigentümer jederzeit „vor die Tür zu setzen“. Die Rechte des Eigentümers ändern sich, wenn ein Nutzungsrecht vereinbart wurde, es aber keine Absicherung im Grundbuch gibt. In diesem Fall hätte der neue Eigentümer die Möglichkeit, die Immobilie zu veräußern und somit läuft der „alte Eigentümer“ Gefahr, mit der Ankündigung des neuen Eigentümers, die Wohnung verlassen zu müssen, konfrontiert zu werden.

Das Zustandekommen einer Zwangsversteigerung

Sollte der zukünftige Erblasser die Immobilie auf die folgende Generation überschrieben haben und dabei auch eine dingliche Sicherung vorgenommen haben, so gibt es trotzdem einen wesentlichen Aspekt, der nicht vergessen werden darf. Im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie verliert man automatisch seine Nutzungsrechte und muss womöglich im hohen Alter noch ausziehen.

Diese Rechtsfolge resultiert aus § 52 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Demnach können auch keine dinglich gesicherten Nutzungsrechte, im Rahmen einer Zwangsversteigerung, geltend gemacht werden. Sobald dem Nutzungsrecht ein Grundpfandrecht im Grundbuch vorgeht, kann an diesem Ablauf nichts mehr geändert werden.

Um solche Fälle zu besprechen und mögliche Fallen auszuschließen, ist es zwingend notwendig, sich von dem beurkundenden Notar informieren zu lassen. Ebenfalls ist die notwendige Beratung, hinsichtlich Wertfeststellung der Immobilie, durch einen zertifizierten, neutralen Gutachter unbedingt zu empfehlen.