Ab dem nächsten Jahr sollen Immobilien, die geerbt oder verschenkt werden, näher am tatsächlichen Marktwert bewertet werden. Dadurch kann es in vielen Fällen zu einer höheren Steuerbelastung kommen. Doch was bedeutet das für Erblasser, Erben oder das Finanzamt und was kann man tun?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung von Immobilien müssen in der Regel Schenkungs- oder Erbschaftssteuern gezahlt werden. Aufgrund neuer Bewertungsverfahren, die ab dem nächsten Jahr in Kraft treten werden, wird der Wert vieler Immobilien höher eingeschätzt werden und damit auch die gesetzliche Steuerlast in vielen Fällen höher ausfallen. Doch was genau ändert sich am Gesetz? Und warum überhaupt? Im Folgenden finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Neue Bewertung des Verkehrswertes von Immobilien bedeutet Änderungen bei Schenkungen oder Vererbungen

Es gibt im Wesentlichen drei Verfahren zur steuerlichen Bewertung von Immobilien: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Bei zwei der drei Verfahren ändern sich bestimmte Rechengrößen zu Ungunsten der Erblasser und Erben. Im Sachwertverfahren ändert sich der sogenannte Sachwertfaktor, der den baulichen Wert einer Immobilie an den zu erzielenden Verkaufserlös in der jeweiligen Region anpasst. Das betrifft vor allem Einfamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen. Im Ertragswertverfahren werden der sogenannte Liegenschaftszins und die abziehbaren Bewirtschaftungskosten angepasst. Das betrifft vor allem vermietete Immobilien.

Zudem wird ein neuer Regionalfaktor eingeführt, der die Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau eines zu bewertenden Objekts abbilden soll. Eine weitere Änderung betrifft die Gesamtnutzungsdauer bestimmter Gebäudearten wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum, die von 70 auf 80 Jahre erhöht wird.

Warum wird die Immobilienbewertung überhaupt geändert?

Die Änderungen beruhen auf verfassungsgerichtlichen Vorhaben, die der Gesetzgeber nun umsetzt. Ziel ist es, die Bewertung von Immobilien bundesweit zu vereinheitlichen und die Werte marktgerechter zu ermitteln. Das kann jedoch dazu führen, dass Erben, Miterben und Erbengemeinschaften höhere Steuern zahlen müssen.

Zugewinn und Erbschaft - Was sollten Erben und Erbengemeinschaften im Sterbefall tun?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sollte sich frühzeitig informieren und gegebenenfalls einen Fachmann zurate ziehen, um die Höhe der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu berechnen und gegebenenfalls Möglichkeiten zur Steueroptimierung der Erbschaft zu prüfen. Es kann sinnvoll sein, die Steuerklassen und die steuerliche Veranlagung der Ehepartner zu überprüfen, eine Zugewinngemeinschaft unter Ehegatten zu gründen, im Vorfeld ein Testament über den Nachlass des Verstorbenen zu verfassen oder die Bildung einer Erbengemeinschaft zu überdenken.

Ab wann greifen die Änderungen?

Die Änderungen im Gesetz treten - die Zustimmung der Länder vorausgesetzt - zum 1. Januar 2023 in Kraft.

Warum führen die Änderungen bei der Immobilienbewertung zu höherer Steuerbelastung für Erbende und Miterbende?

Viele Immobilienwerte steigen durch die Änderungen in den jeweiligen Bewertungsverfahren in Zukunft an. Der Wert einer Immobilie dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungssteuer, die damit automatisch mit ansteigt. Weil steuerliche Freibeträge gleichzeitig unverändert bleiben, fällt die Steuerbelastung für Erben und Beschenkte höher aus.

Erblasser, Erben und das Finanzamt - Was sollten Eigentümer und Bedachte vor dem Erwerb jetzt wissen?

Auch wenn ab dem 1. Januar 2023 neue Bewertungsverfahren für die Erbschaft- und Schenkungssteuer von Immobilien in Deutschland gelten werden, bedeutet das nicht automatisch, dass Erben und Beschenkte ab dann Steuern zahlen müssen.

"Sofern die persönlichen Freibeträge auch nach der neuen Bewertung nicht überschritten werden, haben die Änderungen keine Auswirkungen", erklärt Claudie Kalina-Kerschbaum. Eine weitere Option ist weiterhin die Bewertung nach dem unveränderten Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Verkehrswert eines Grundstücks anhand von Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Allerdings ist dafür entsprechendes Datenmaterial notwendig, das von örtlich zuständigen Gutachterausschüssen bereitgestellt wird.

Auch die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie mittels Gutachten nachzuweisen, bleibt bestehen.

Freibeträge und weitere Möglichkeiten, um der steuerlichen Last zu entkommen

Immobilieneigentümer haben bei Schenkungen die Möglichkeit, die Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad auszunutzen. Kinder können beispielsweise alle zehn Jahre von ihren Eltern mit bis zu 400.000 Euro steuerfrei bedacht werden. Wenn die Immobilie beiden Elternteilen gehört, können die Kinder diesen Betrag alle zehn Jahre von jedem Elternteil steuerfrei erwerben. Wenn der Wert der Immobilie die Freibeträge überschreitet, kann das Objekt nach und nach übertragen werden, allerdings sollten die Betroffenen langfristig planen, da die Freibeträge nur alle zehn Jahre genutzt werden können. Bei Immobilien wie beispielsweise dem Elternhaus können die Kinder im Erbfall von einer Steuerbefreiung profitieren, wenn sie selbst in das Haus einziehen und die Wohnfläche des Hauses höchstens 200 Quadratmeter beträgt. Zudem müssen die Erben mindestens zehn Jahre im Objekt wohnen.

Höhere Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei Immobilien - Erben und Erbgemeinschaften müssen sich darauf einstellen

Ab dem 1. Januar 2023 werden neue Bewertungsverfahren für die Erbschaft- und Schenkungssteuer von Immobilien in Deutschland gelten. Durch die neuen Verfahren können die Werte von Immobilien steigen und somit auch die Steuerlast von Erben und Beschenkten. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sollte sich frühzeitig informieren und gegebenenfalls einen Fachmann zurate ziehen, um die Höhe der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu berechnen und Möglichkeiten zur Steueroptimierung der Erbschaft zu prüfen. Es kann sinnvoll sein, die Steuerklassen und die steuerliche Veranlagung der Ehepartner zu überprüfen, eine Zugewinngemeinschaft unter Ehegatten zu gründen, im Vorfeld ein Testament über den Nachlass des Verstorbenen zu verfassen oder die Bildung einer Erbengemeinschaft zu überdenken. In jedem Fall, sollte man sich am besten schon früh Gedanken darüber machen, wie man sein Erbe an Angehörige weitergeben möchte, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Quelle: Rheinische Post 17. Dezember 2022