Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie markiert oft einen bedeutenden Schritt im Leben vieler Menschen. Doch besonders für unerfahrene Käufer kann dieser Prozess überfordernd sein. Ein genauer Blick in das Grundbuch ist hierbei von entscheidender Bedeutung.

Beim Immobilienkauf spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle, da es sämtliche relevanten Grundstücksinformationen zusammenfasst. Hier finden sich Details zum Eigentümer sowie mögliche Grundstücksbelastungen. Insbesondere die Abteilungen II und III des dreigeteilten Grundbuchs verdienen besondere Aufmerksamkeit, betont Rechtsanwalt Holger Schiller vom Verband Wohneigentum NRW. Diese Abschnitte enthalten wichtige Informationen über ähnliche Rechte am Eigentum sowie finanzielle Belastungen.

Doch welche Informationen können Sie dem Grundbuch entnehmen?

Ein bedeutender Aspekt sind finanzielle Belastungen. Bei einer Finanzierung des Immobilienerwerbs mittels Darlehen verlangen Banken üblicherweise Absicherung. Die übliche Form ist die Grundschuldeintragung ins Grundbuch. Sollten Darlehensnehmer ihre Raten nicht begleichen können, ermächtigt dies die Bank, im Zweifelsfall auf das Grundstück zuzugreifen und es zwangsversteigern zu lassen, um ausstehendes Geld zu erhalten. Weitere Absicherungen für die Bank können eingetragene Rentenschulden oder Hypotheken sein.

Aber auch ähnliche Rechte am Eigentum und Belastungen – genannt Grunddienstbarkeiten – sind im Grundbuch zu finden. Diese sichern Dritten das Recht zu, das besagte Grundstück für bestimmte Zwecke zu nutzen. Solche können die Nutzung und den Wert des Grundstücks beeinflussen, wie Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erklärt. Zudem bleiben Grunddienstbarkeiten auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen, da sie nicht an den Eigentümer, sondern an das Grundstück gebunden sind, betont Tim Mensak, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes.

Welche Arten von Grunddienstbarkeiten gibt es?

Häufig sind Wegerechte wie Gehrechte, Fahrrechte oder Leitungsrechte anzutreffen. Ist ein Gehrecht oder Fahrrecht im Grundbuch verzeichnet, haben die benannten Personen das Recht, das Privatgrundstück zu befahren oder zu betreten. Ein klassisches Beispiel hierfür ist das Hammergrundstück, bei dem das hintere Grundstück nur über einen Weg, der durch das vordere führt, eine Anbindung zur Straße hat. "Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss der Eigentümer also einen Teil des vorderen Grundstücks nutzen", erläutert Tim Mensak. Ein eingetragenes Leitungsrecht gestattet es dem angrenzenden Eigentümer beispielsweise, Versorgungsleitungen unter, über oder durch das Grundstück zu verlegen, um sein eigenes Grundstück zu versorgen.

Was ebenfalls in der Praxis vorkommt, ist das eingetragene Wohnungsrecht. Dies sichert den Betroffenen Rechte zu, ein Gebäude oder mindestens Teile davon bewohnen zu dürfen. "Wohnen zum Beispiel die Eltern des Verkäufers noch im Haus, übernimmt der Käufer das Wohnungsrecht", sagt Holger Schiller. In der Regel endet das Wohnungsrecht mit dem dauerhaften Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim, insbesondere, wenn dies durch eine Vertragsklausel geregelt ist. Andernfalls endet dieses Recht mit dem Tod des Wohnungsberechtigten.

Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch ebenfalls keine Seltenheit. Der Nießbraucher erhält dadurch das Recht, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und so Einnahmen zu erzielen. "Ist ein Nießbrauchrecht eingetragen, kann das den Verkaufswert des Grundstücks erheblich mindern", sagt Holger Schiller.

Wann und wie wird eine Grundschuld gelöscht?

"Eine Grundschuld oder Hypothek bleibt grundsätzlich so lange im Grundbuch bestehen, bis das gesamte zugrundeliegende Darlehen abgezahlt ist. Erst dann ist eine Löschung möglich", erklärt Holger Schiller. Ist das Darlehen abgezahlt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Wenn der Eigentümer den Eintrag im Grundbuch löschen lassen möchte, muss er damit zum Notar gehen, der dies notariell beglaubigt und die Unterlagen an das Grundbuchamt schickt.

Wie wird eine Grunddienstbarkeit gelöscht?

"Einträge können auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks gelöscht werden", sagt Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Voraussetzung dafür ist jedoch entweder die Zustimmung des Rechteinhabers in notariell beglaubigter Form oder die Tatsache, dass das Recht erloschen und der Grundbucheintrag damit überholt ist. Der Notar beantragt dann im Auftrag des Grundstückseigentümers die Löschung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt.

Quelle: Rheinische Post, 23.3.2024