Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Gemeint ist der Preis, der für eine Immobilie zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte. Dabei werden unter anderem Lage, Zustand, Nutzung, rechtliche Gegebenheiten und die Situation am Immobilienmarkt berücksichtigt.

Ein Verkehrswertgutachten geht damit deutlich weiter als eine grobe Online-Bewertung oder eine einfache Preiseinschätzung. Der Sachverständige prüft das konkrete Objekt, wertet die erforderlichen Unterlagen und Marktdaten aus und begründet nachvollziehbar, wie der ermittelte Immobilienwert zustande kommt.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist nicht für jede Immobilienbewertung notwendig. Entscheidend ist immer, wofür der Wert später benötigt wird.

Typische Anlässe sind:

• Erbschaft und Erbengemeinschaft

• Pflichtteilsansprüche

• Trennung und Scheidung

• steuerliche Fragestellungen

• Betreuungs- und Vermögensangelegenheiten

• weitere Situationen, in denen ein nachvollziehbarer Immobilienwert benötigt wird

Gerade wenn mehrere Personen unterschiedliche Interessen haben, kann eine unabhängige Bewertung eine sachliche Grundlage schaffen.

Bei einer Erbengemeinschaft kann beispielsweise geklärt werden, welchen Wert die Immobilie zum maßgeblichen Stichtag hat. Auch bei einem Pflichtteilsanspruch kann der Immobilienwert für die Bewertung des Nachlasses von Bedeutung sein.

Vor der Beauftragung klären wir deshalb, welche Form der Immobilienbewertung für Ihren konkreten Anlass sinnvoll ist.

So wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt

Am Anfang steht die Prüfung des Bewertungsanlasses und der vorhandenen Objektunterlagen. Anschließend wird die Immobilie vor Ort besichtigt.

Je nach Objekt berücksichtigen wir unter anderem:

• Lage und Grundstück

• Baujahr und Gebäudezustand

• Ausstattung und Modernisierungen

• Wohn- und Nutzflächen

• erkennbare Schäden und Besonderheiten

• Rechte und Belastungen

• Bodenwert

• relevante Markt- und Objektdaten

Fehlen wichtige Dokumente, unterstützen wir auf Wunsch auch bei der Beschaffung notwendiger Objektunterlagen und bei der Kontaktaufnahme mit Ämtern und Behörden.

Der Verkehrswert entsteht dabei nie aus einem einzelnen Faktor. Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können trotz vergleichbarer Lage unterschiedliche Werte haben. Zustand, Modernisierungen, Grundstück, Nutzungsmöglichkeiten und rechtliche Besonderheiten können den Wert erheblich beeinflussen.

Auch der Bewertungsstichtag spielt eine wichtige Rolle. Immobilienmärkte verändern sich. Deshalb werden die Eigenschaften des Objekts immer mit den für den Stichtag relevanten Marktverhältnissen zusammengeführt.

Für die eigentliche Wertermittlung kommen nach der ImmoWertV insbesondere Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren infrage.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus geeigneten Vergleichsdaten abgeleitet. Beim Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge stärker im Mittelpunkt. Beim Sachwertverfahren werden insbesondere Grundstück und bauliche Anlagen betrachtet.

Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilie, dem Bewertungsanlass und den verfügbaren Daten ab. Die Auswahl erfolgt deshalb nicht nach einem festen Schema.

Für gewerblich genutzte Objekte finden Sie weitere Informationen unter Bewertung von Gewerbeimmobilien.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?

Nicht immer muss ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Für private Entscheidungen, eine erste fachliche Orientierung oder bestimmte Kauf- und Verkaufssituationen kann ein kompakteres Kurzgutachten oder eine Wertindikation ausreichend sein.

Ein Verkehrswertgutachten ist ausführlicher. Die Bewertungsgrundlagen, das verwendete Verfahren und die Herleitung des Immobilienwerts werden detailliert dokumentiert.

Welche Gutachtenart für Ihren Fall sinnvoll ist, sollte deshalb nicht allein nach dem Preis entschieden werden. Entscheidend ist der spätere Verwendungszweck.

Weitere Informationen finden Sie unter Gutachten im Überblick.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens, eines Kurzgutachtens oder einer Wertindikation orientieren sich an der Honorartabelle für den Bereich der Verkehrswertermittlung von bebauten und

unbebauten Grundstücken

Einfluss haben unter anderem:

• Objektart und Größe

• sind vom Sachverständigenbüro Unterlagen zu beschaffen oder muß bei Ämtern Akteneinsicht genommen werden

• besondere Rechte oder Belastungen

• Komplexität der Immobilie

• Zuschläge/ Abschläge zur Honorarbasis

Ein Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen verursacht beispielsweise einen anderen Aufwand als ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein Objekt mit besonderen rechtlichen Gegebenheiten.

Deshalb nennen wir keinen pauschalen Preis, ohne den Auftrag vorher zu kennen. In einem kostenfreien Erstgespräch können wir einschätzen, welche Gutachtenart für Ihren Fall sinnvoll ist und welcher Aufwand voraussichtlich entsteht.

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Welche Unterlagen werden benötigt?

Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab.

In der Regel werden beispielsweise benötigt:

• Grundbuchauszug

• Lageplan

• Grundrisse

• Wohn- und Nutzflächenberechnungen

• Angaben zu Modernisierungen

• Informationen zu Rechten und Belastungen

• Mietverträge bei vermieteten Immobilien

• Teilungserklärung bei Wohnungseigentum

Sie müssen vor dem ersten Gespräch nicht bereits sämtliche Unterlagen vollständig zusammengestellt haben. Wir klären mit Ihnen, welche Dokumente für den konkreten Bewertungsauftrag benötigt werden.

Mehr als 25 Jahre Erfahrung in Bau und Immobilien

Jürgen Hermanns verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung im Bau- und Immobilienbereich und ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger. Gemeinsam mit Vanessa La Blunda, zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012, werden Immobilienbewertungen persönlich und nachvollziehbar bearbeitet.

Unsere Büros befinden sich in Langenfeld und Solingen. Zum Kerngebiet gehören außerdem Hilden, Monheim, Leichlingen, Leverkusen, Düsseldorf und Köln.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob für Ihren Anlass ein Verkehrswertgutachten, ein Kurzgutachten oder eine andere Form der Immobilienbewertung erforderlich ist, besprechen wir dies gerne vorab mit Ihnen.

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