Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beurteilt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Dafür können unter anderem Bauzustand, bauliche Veränderungen, Modernisierungen, Schäden und wirtschaftliche Faktoren relevant sein. Welche Aspekte im konkreten Fall maßgeblich sind, hängt vom Gebäude und vom Auftrag ab.

Der Begriff „AfA-Gutachten“ wird ebenfalls verwendet, wenn es um die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes geht. Das Gutachten selbst ersetzt keine steuerliche Beratung und entscheidet nicht darüber, ob das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt.

Ein Verkehrswertgutachten verfolgt ein anderes Ziel: Es ermittelt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer beurteilt dagegen die voraussichtliche weitere Nutzbarkeit des Gebäudes.

Für wen kann ein Nutzungsdauer-Gutachten relevant sein?

Eine Prüfung kann für Eigentümerinnen und Eigentümer interessant sein, die ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften nutzen und steuerlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen möchten. Ob das für ein konkretes Objekt sinnvoll ist, lässt sich nicht allein anhand des Baujahrs oder des Gebäudealters beurteilen.

Für die Einschätzung können verschiedene Umstände eine Rolle spielen, zum Beispiel der bauliche Zustand, vorhandene Schäden, durchgeführte Modernisierungen oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Das Alter eines Gebäudes allein belegt keine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer.

Restnutzungsdauer und AfA: Was ist steuerlich zu beachten?

Nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG kann bei einem Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen die tatsächliche Nutzungsdauer für die AfA zugrunde gelegt werden, wenn sie kürzer ist als die typisierte Nutzungsdauer. Die Nutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann; so ist sie in § 11c EStDV definiert.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine geeignete sachverständige Methode verwendet werden kann. Eine bloße Übernahme modellhaft ermittelter Werte nach der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht für den Nachweis allein jedoch nicht aus. Ob ein Gutachten im Einzelfall überzeugt, beurteilt das Finanzamt anhand der konkreten Umstände.

Wird eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich angesetzt, kann sich dadurch eine höhere jährliche Gebäude-AfA ergeben. Ob und in welcher Höhe sich daraus eine steuerliche Auswirkung ergibt, hängt vom Einzelfall ab. Das Sachverständigenbüro Hermanns erbringt keine Steuerberatung. Lassen Sie mögliche steuerliche Folgen vorab mit Ihrer Steuerberatung klären.

Welche Immobilien können geprüft werden?

Ob ein Gutachten für ein konkretes Gebäude angeboten und sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Objektart, der Nutzung und der verfügbaren Datengrundlage ab. Dazu können Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie vermietete Eigentumswohnungen gehören. Bei einer Eigentumswohnung können auch gemeinschaftliche Gebäudeteile für die Beurteilung relevant sein.

Für eine erste Einschätzung sollten Sie Angaben zur Immobilie und zum gewünschten Verwendungszweck bereithalten. Das Büro kann dann mit Ihnen klären, ob der Auftrag übernommen werden kann und welche Unterlagen benötigt werden.

Wie wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellt?

Der genaue Ablauf richtet sich nach dem Objekt und dem vereinbarten Untersuchungsumfang. Typischerweise umfasst die Beauftragung folgende Schritte:

1. Erstanfrage: Sie übermitteln erste Informationen zur Immobilie und zum Anlass der Anfrage.

2. Auftragsklärung: Das Büro bespricht mit Ihnen, ob eine Begutachtung möglich ist und welchen Umfang sie haben soll.

3. Unterlagenprüfung: Relevante Pläne, Nachweise und weitere Objektunterlagen werden gesichtet.

4. Sachverständige Beurteilung: Die maßgeblichen objektbezogenen Faktoren werden nach der vereinbarten Methode ausgewertet und begründet.

5. Übergabe: Sie erhalten das Gutachten und können offene Fragen zum Inhalt mit dem Büro besprechen.

Ob eine Besichtigung vor Ort erforderlich ist, wird abhängig von Objekt, Fragestellung und Untersuchungsumfang bei der Auftragsklärung festgelegt. Eine Vertretung gegenüber dem Finanzamt oder die Begleitung eines Einspruchsverfahrens ist nicht Bestandteil der hier beschriebenen Leistung.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Welche Unterlagen für die Beurteilung erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Gebäude und Auftrag ab. Häufig sind hilfreich:

• Baujahr und verfügbare Bauunterlagen

• Grundrisse, Schnitte und Flächenberechnungen

• Nachweise über Modernisierungen, zum Beispiel an Dach, Fenstern oder Leitungen

• Dokumentationen zu bekannten Schäden oder baulichen Mängeln

• vorhandene Gutachten oder weitere Objektunterlagen

• Angaben zur Nutzung des Gebäudes

Welche Dokumente in Ihrem Fall gebraucht werden, stimmen Sie vor Beginn mit dem Sachverständigenbüro ab.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Die Kosten hängen vom Umfang des Auftrags ab. Dabei können zum Beispiel Größe und Bauweise des Gebäudes, die vorhandenen Unterlagen und die erforderlichen Untersuchungsschritte eine Rolle spielen.

Das Honorar wird vor der Beauftragung abgestimmt. Fragen Sie über das Kontaktformular ein unverbindliches Angebot für Ihre Immobilie an.

Wie lange dauert die Erstellung?

Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach dem vereinbarten Umfang, der Verfügbarkeit der Unterlagen und gegebenenfalls notwendigen Terminen am Objekt. Sobald die Rahmenbedingungen geklärt sind, kann das Büro Ihnen eine voraussichtliche Zeitplanung nennen.

Wer erstellt das Gutachten?

Das Sachverständigenbüro Hermanns verfügt über Erfahrung in der Immobilienbewertung. Inhaber Jürgen Hermanns ist Diplom-Immobilienwirt (DIA) und laut den vorliegenden Angaben DEKRA-zertifiziert (D1, D2 und D3 für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Gewerbe). Vanessa La Blunda ist für die Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch IQ-ZERT zertifiziert.