Die Erbschaftssteuer steht 2025 vor einem entscheidenden Wendepunkt. Nach der Bundestagswahl im Februar diskutieren Parteien kontrovers über grundlegende Reformen, während das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit aktueller Regelungen entscheidet. Für Immobilienerben bedeutet dies: Unsicherheit, aber auch die Chance, jetzt noch zu handeln. Als Sachverständigenbüro Hermanns möchten wir Sie umfassend über die aktuelle Situation, geplante Änderungen und wirksame Schutzmaßnahmen informieren.

Die drei Steuerklassen und Steuersätze

Je nach Verwandtschaftsgrad werden Erben in drei Steuerklassen eingeteilt, die nichts mit den Lohnsteuerklassen zu tun haben:

Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern (bei Erbschaft)

• Steuersätze: 7 % bis 30 % je nach Höhe des steuerpflichtigen Erbes

Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner

• Steuersätze: 15 % bis 43 %

Steuerklasse III: Alle anderen, einschließlich unverheirateter Partner

• Steuersätze: 30 % bis 50 %

Erbschaft Grunderwerbssteuer: Eine häufige Sorge

Gute Nachricht für Erben: Bei Immobilienerbschaften fällt keine Grunderwerbssteuer an. Der Erwerb durch Erbfolge ist nach § 3 Absatz 1 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes ausdrücklich von der Steuerpflicht befreit. Anders sieht es aus, wenn die geerbte Immobilie später verkauft wird und seit Erwerb durch den ursprünglichen Eigentümer weniger als zehn Jahre vergangen sind – dann kann Spekulationssteuer anfallen.

Erben Pflichtteil – auch ohne Testament abgesichert

Der Pflichtteil erben ist ein gesetzlich garantierter Mindestanspruch für nahe Angehörige, auch wenn sie durch Testament enterbt wurden. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch.

Wichtig für Immobilienerben: Gehört eine Immobilie zum Nachlass und wird ein Pflichtteilsberechtigter ausgezahlt, muss der Wert der Immobilie professionell ermittelt werden. Eine zu hohe Bewertung kann zu überhöhten Auszahlungen führen – hier empfiehlt sich ein unabhängiges Gutachten.

Pflichtteilsergänzungsansprüche können bis zu zehn Jahre rückwirkend greifen: Schenkungen, die der Erblasser vor seinem Tod vorgenommen hat, werden zur Berechnung des Pflichtteils hinzugerechnet. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer wird sie angerechnet (Abschmelzmodell).

Das Problem: Warum die aktuelle Regelung unter Druck steht

Die seit 2009 unveränderten Freibeträge sind durch die massive Preissteigerung bei Immobilien realitätsfern geworden. Was vor 16 Jahren als großzügige Regelung galt, reicht heute oft nicht mehr aus:

• Immobilienpreise haben sich zwischen 2009 und 2022 in Deutschland durchschnittlich fast verdoppelt
• Ein Drittel mehr Erben müssen heute Erbschaftssteuer zahlen als noch vor zehn Jahren
• Bei Ehepartnern und Kindern liegt der Zuwachs sogar bei 90 %

Besonders brisant: Während normale Erben oft zur Kasse gebeten werden, profitieren Erben großer Betriebsvermögen von umfangreichen Verschonungsregelungen. Diese Ungleichbehandlung ist Gegenstand anhängiger Verfassungsbeschwerden.

Die angedachte Reform: Was 2025 und 2026 passieren könnte

Nach der Bundestagswahl im Februar 2025 steht die Erbschaftssteuer im Fokus aller Parteien. Die Vorschläge könnten unterschiedlicher nicht sein:

CDU/CSU: Entlastung für Familien

Die Union hält das aktuelle System für "zu kompliziert, zu bürokratisch und anfällig für Missbrauch". Sie fordert:

• Deutliche Erhöhung der Freibeträge, besonders für Immobilien
• Sonderregelungen für Eigenheime als Altersvorsorge
• Vereinfachung der Regelungen

FDP: Automatische Inflationsanpassung

Die Liberalen setzen auf eine pragmatische Lösung:

• Automatische Anpassung aller Freibeträge an die Inflationsrate
• Vermeidung zukünftiger Diskussionen durch dynamische Regelungen

Grüne: Radikale Systemänderung

Die Grünen wollen das System grundlegend umbauen:

• Einführung eines Lebensfreibetrags (Höhe noch nicht festgelegt)
• Alle Erbschaften und Schenkungen eines Lebens werden zusammengerechnet
• Überschreitende Beträge mit 25 % Einheitssteuersatz belastet
• Wegfall der Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen
• Selbst genutzter Wohnraum bleibt steuerfrei
• Stundung der Steuern für Unternehmenserben

SPD: Gerechtigkeit für Großvermögen

Die Sozialdemokraten fordern "eine gerechte Erbschaftssteuer":

• Strengere Besteuerung besonders großer Nachlässe
• Mindeststeuer für große Betriebsvermögen und Familienstiftungen
• Erhalt der Privilegien für kleine und mittlere Vermögen

Die Linke: Maximale Umverteilung

Die radikalste Position:

• Einheitlicher Freibetrag von nur 150.000 € (300.000 € für Minderjährige und über 60-Jährige)
• Progressive Besteuerung bis zu 60 % ab 3 Millionen €
• Abschaffung fast aller Privilegien
• Stundung über bis zu 20 Jahre möglich

AfD und BSW: Gegenpole

Die AfD will die Erbschaftssteuer komplett abschaffen. Das BSW schlägt ein einfaches Flat-Tax-Modell mit 5-10 % Einheitssteuersatz vor – bei gleichzeitigem Wegfall aller Ausnahmen.

Bundesverfassungsgericht: Die juristische Zeitbombe

Unabhängig von politischen Entscheidungen könnten zwei anhängige Verfahren beim Bundesverfassungsgericht alles ändern:

1. Freibeträge-Verfassungsbeschwerde: Bayern hat einen Normenkontrollantrag gestellt. Argument: Die seit 2009 eingefrorenen Freibeträge sind angesichts von Inflation und Immobilienpreisexplosion verfassungswidrig.
2. Betriebsvermögen-Verfassungsbeschwerde: Hier geht es um die Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen, besonders die "Verschonungsbedarfsprüfung" für Vermögen über 26 Millionen Euro. Kritiker sehen darin eine ungerechtfertigte Privilegierung.

Beide Entscheidungen werden voraussichtlich 2025 fallen und könnten den Gesetzgeber zu schnellen Anpassungen zwingen.

Auf was sich Erben in Zukunft einstellen müssen

Die Signale deuten auf eine Verschärfung hin, besonders für Immobilienerben und Mittelstandsfamilien:

Höhere Bewertungen von Immobilien

Die bereits 2023 eingeführten neuen Bewertungsverfahren führen zu deutlich höheren Immobilienwerten. Ein Einfamilienhaus, das früher mit 350.000 € bewertet wurde, kann heute leicht 500.000 € oder mehr erreichen – und überschreitet damit schneller die Freibeträge.

Wegfall oder Kürzung von Verschonungen

Die meisten Reformvorschläge sehen vor, Sonderregelungen zu streichen oder zu reduzieren. Das betrifft nicht nur Unternehmenserben, sondern könnte auch Auswirkungen auf die 10%-Vergünstigung für vermietete Immobilien haben.

Regionale Unterschiede möglich

Die Union bringt eine Regionalisierung ins Spiel: Einzelne Bundesländer könnten eigene Steuersätze festlegen. Das würde bedeuten: In Bayern zahlen Erben möglicherweise weniger als in Berlin.

Mehrbelastung für "normale" Erben

Während große Vermögen durch Stundungsregelungen geschützt werden sollen, könnte die Mittelschicht stärker belastet werden. Wer ein durchschnittliches Einfamilienhaus in guter Lage erbt, gerät schneller in die Steuerpflicht.

Verschärfte Nachweispflichten

Mit neuen Regelungen kommen erfahrungsgemäß auch mehr Bürokratie und strengere Dokumentationspflichten. Erben müssen künftig möglicherweise detaillierter nachweisen, dass Steuerbefreiungen gerechtfertigt sind.

Was können Sie tun, um sich zu schützen?

Die Unsicherheit über kommende Reformen sollte Sie nicht lähmen – im Gegenteil. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um aktiv zu werden.

1. Professionelles Verkehrswertgutachten erstellen lassen

Bei Immobilienerbschaften wird der Wert vom Finanzamt oft pauschal und zu hoch angesetzt. Ein von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Warum Gutachten so wirksam sind:

Das Finanzamt arbeitet mit standardisierten Bewertungsverfahren, die individuelle wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigen:

• Bauliche Mängel und Sanierungsstau
• Lärm- oder Geruchsbelästigungen
• Ungünstige Grundstückszuschnitte
• Altlasten im Boden
• Nutzungseinschränkungen durch Bebauungspläne
• Wegerechte oder Leitungsrechte Dritter

Ein qualifiziertes Gutachten analysiert all diese Faktoren und kommt häufig zu einem 15-30 % niedrigeren Wert als die Finanzbehörde.

Praxisbeispiel:

Eine Familie erbte ein Reihenhaus in Freiburg. Das Finanzamt setzte einen Wert von 680.000 € an. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € für das Kind waren 280.000 € steuerpflichtig – bei 11 % Steuersatz eine Belastung von 30.800 €.

Ein Sachverständigengutachten wies nach:

• Starke Feuchtigkeitsschäden im Keller
• Veraltete Elektrik mit Sanierungsbedarf
• Lärmbelastung durch nahegelegene Bundesstraße
• Eingeschränkte Grundstücksnutzung durch Leitungsrecht

Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert: 520.000 €

Steuerpflichtig waren nun nur noch 120.000 € – Steuerlast: 13.200 €. Ersparnis: 17.600 €

Das Gutachten kostete 2.800 € und hatte sich bereits im ersten Jahr mehr als sechsfach amortisiert.

2. Frühzeitige Schenkungen nutzen

Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden – bei Schenkungen zu Lebzeiten genauso wie bei Erbschaften. Wer früh plant, kann erhebliche Steuerlasten vermeiden.

Beispiel strategische Schenkung:

Ein Vater möchte seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 800.000 € übertragen. Bei einer Erbschaft wären 400.000 € steuerpflichtig (11 % = 44.000 € Steuer).

Strategie:

• 2025: Schenkung eines 50 %-Anteils (400.000 €) – steuerfrei
• 2035: Schenkung des zweiten 50 %-Anteils (angenommen 450.000 € durch Wertsteigerung) – nur 50.000 € steuerpflichtig

Steuerersparnis: Über 35.000 €

Wichtig: Bei Schenkungen von Immobilien sollte der Schenker sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vorbehalten. So behält er die Nutzung und senkt gleichzeitig den Schenkungswert (der Wert des Nießbrauchs wird abgezogen).

3. Pflichtteilsverzicht frühzeitig regeln

Wenn absehbar ist, dass ein Erbe den Pflichtteil erben wird und dies zu finanziellen Belastungen für andere Erben führt, kann ein notariell vereinbarter Pflichtteilsverzicht sinnvoll sein – idealerweise gegen Abfindung.

Dies verhindert, dass Immobilien verkauft werden müssen, um Pflichtteile auszuzahlen.

4. Selbstnutzung planen

Wer als Kind ein Elternhaus erbt, sollte die Selbstnutzung ernsthaft erwägen. Bis 200 m² ist die Immobilie bei Selbstnutzung über zehn Jahre steuerfrei – eine massive Ersparnis. Selbst wenn die Immobilie später verkauft wird, ist sie nach Ablauf der Spekulationsfrist (zehn Jahre ab Erwerb durch den Erblasser) steuerfrei veräußerbar.

5. Dokumentation und Nachweise sammeln

Beginnen Sie bereits jetzt, relevante Unterlagen zu sammeln:

• Kaufverträge und Grundbuchauszüge
• Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise
• Fotos von Mängeln
• Gutachten über Altlasten oder Schäden
• Mietverträge bei vermieteten Objekten

Je besser die Dokumentation, desto einfacher lässt sich ein niedriger Verkehrswert nachweisen.

6. Steuererklärung prüfen lassen

Das Finanzamt verlangt nicht automatisch eine Erbschaftsteuererklärung. Wenn es diese aber anfordert, sollten Sie sie von einem spezialisierten Steuerberater oder Sachverständigen prüfen lassen. Fehler können teuer werden – aber auch Chancen auf Steuerminderung bieten sich.

7. Jetzt noch handeln, bevor Reformen kommen

Alle Experten erwarten für 2026 eine Reform. Die Übergangsfristen sind oft kurz. Wer jetzt noch nach aktuellen Regeln schenkt oder Testament gestaltet, sichert sich möglicherweise günstigere Bedingungen.

Handlungsempfehlung:

• Lassen Sie sich bis spätestens Frühjahr 2026 beraten
• Prüfen Sie Schenkungsoptionen
• Erstellen oder aktualisieren Sie Ihr Testament
• Beauftragen Sie bei Bedarf ein Verkehrswertgutachten

Sonderfall: Betriebsvermögen und landwirtschaftliche Betriebe

Für Unternehmensnachfolger und landwirtschaftliche Betriebe gelten aktuell noch umfangreiche Verschonungsregelungen. Diese stehen jedoch auf dem Prüfstand. Wer einen Betrieb übernehmen wird, sollte die Nachfolge jetzt regeln und nicht auf günstigere Reformen warten – die Wahrscheinlichkeit einer Verschärfung ist deutlich höher.

Fazit: Informiert und vorbereitet durch unsichere Zeiten

Die Erbschaftssteuer steht 2025 vor grundlegenden Veränderungen. Ob die Reform für Sie positiv oder negativ ausfällt, hängt von politischen Mehrheiten und Gerichtsentscheidungen ab, die noch nicht absehbar sind. Eines ist jedoch sicher: Wer jetzt handelt, kann sich die aktuellen Regelungen sichern und erhebliche Steuern sparen.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist dabei Ihr stärkstes Instrument. Es schützt Sie vor überhöhten Bewertungen durch das Finanzamt und kann Ihre Steuerlast oft um fünfstellige Beträge reduzieren. Als Sachverständigenbüro Hermanns verfügen wir über die Expertise und Erfahrung, um Ihre Position gegenüber der Finanzverwaltung optimal zu stärken.

Die Erbschaftssteuer mag komplex sein – mit der richtigen Beratung und professionellen Gutachten müssen Sie sie nicht fürchten. Nutzen Sie die verbleibende Zeit, bevor neue Regelungen in Kraft treten. Ihre Erben werden es Ihnen danken.

Sie haben Fragen zur Erbschaftssteuer oder benötigen ein Verkehrswertgutachten für eine geerbte Immobilie?

Das Sachverständigenbüro Hermanns begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der Bewertung bis zur erfolgreichen Auseinandersetzung mit dem Finanzamt. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.