Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein komplett neues System zur Berechnung der Grundsteuer. Was für viele Hausbesitzer eine moderate Anpassung bedeutet, kann für Landwirte und Eigentümer ländlicher Immobilien zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Als Sachverständigenbüro Hermanns möchten wir Sie umfassend über die Grundsteuerreform 2025 informieren und Ihnen zeigen, wie Sie sich vor überhöhten Steuerforderungen schützen können.

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherigen Bewertungsregeln für verfassungswidrig erklärt – und das aus gutem Grund. Die alten Werte stammten aus den Jahren 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland. Ähnliche Grundstücke wurden völlig unterschiedlich bewertet, was zu einer massiven Ungleichbehandlung führte. Die Reform sollte Gerechtigkeit schaffen. Doch besonders für Landwirte und ländlich Wohnende bringt sie unerwartete Herausforderungen mit sich.

Unterschiedliche Landesmodelle

Nicht alle Bundesländer wenden dasselbe Modell an. Während Bayern, Berlin und Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell nutzen, das Grundstückswert, Gebäudeart und potenzielle Mieteinnahmen berücksichtigt, setzt Baden-Württemberg auf ein reines Bodenwertmodell. Hier zählen nur Fläche und Bodenrichtwert – nicht die Bebauung. Hamburg und Hessen haben eigene hybride Varianten entwickelt. Diese Unterschiede können zu erheblichen regionalen Abweichungen führen.

Die neue Grundsteuer C

Eine völlig neue Komponente ist die Grundsteuer C, die Kommunen seit 2025 erheben dürfen. Sie richtet sich gezielt gegen unbebaute, aber bebaubare Grundstücke und soll Spekulationen mit Bauland eindämmen. Für Landwirte, die Flächen für zukünftige Generationen oder betriebliche Erweiterungen freihalten, kann dies zu einer zusätzlichen Belastung werden.

Ländlich Wohnende mit großen Grundstücken

Auch Eigentümer größerer ländlicher Anwesen müssen mit Mehrkosten rechnen. Zwar sind die Bodenrichtwerte in ländlichen Regionen niedriger als in Städten, doch die oft deutlich größeren Grundstücksflächen gleichen diesen Vorteil aus. Hinzu kommt, dass viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst haben, um Haushaltslöcher zu stopfen – oft nach oben.

Der Wechsel vom Nutzer- zum Eigentümerprinzip

In den neuen Bundesländern kam es zu einer weiteren grundlegenden Änderung: Bis 2024 zahlte der Bewirtschafter der Flächen die Grundsteuer. Ab 2025 ist strikt der Eigentümer in der Pflicht. Für Betriebe mit vielen Pachtflächen und wechselnden Eigentumsverhältnissen bedeutet dies einen erheblichen administrativen und finanziellen Mehraufwand.

Beispielrechnung: So stark kann die Belastung steigen

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an, das die Auswirkungen verdeutlicht:

Szenario: Bauernhof mit Wohnhaus in Niedersachsen

Ausgangssituation:

• Großer Bauernhof mit 2.500 m² Grundstücksfläche
• Wohnhaus mit 250 m² Wohnfläche
• Bodenrichtwert: 180 €/m²
• Gemeinde-Hebesatz: 450 %

Berechnung nach neuem Modell (vereinfacht):

1. Grundsteuerwert des Wohnbereichs: Ca. 420.000 € (ermittelt durch Finanzamt basierend auf Bodenrichtwert, Fläche und Gebäudewert)
2. Steuermesszahl: 0,31 ‰ (Promille)
3. Steuermessbetrag: 420.000 € × 0,00031 = 130,20 €
4. Grundsteuer: 130,20 € × 4,5 (Hebesatz 450 %) = 585,90 €

Zum Vergleich – alte Grundsteuer (vor 2025): Für denselben Hof lag die jährliche Grundsteuer bei etwa 320 € – ein Anstieg von über 80 %.

Szenario: Großes ländliches Einfamilienhaus

Ausgangssituation:

• Einfamilienhaus mit 1.800 m² Grundstück
• Wohnfläche: 200 m²
• Bodenrichtwert: 220 €/m²
• Gemeinde-Hebesatz: 520 %

Berechnung:

1. Grundsteuerwert: Ca. 480.000 €
2. Steuermesszahl: 0,31 ‰
3. Steuermessbetrag: 148,80 €
4. Grundsteuer: 148,80 € × 5,2 = 773,76 €

Alte Grundsteuer: Etwa 380 € – ein Anstieg von über 100 %.

Diese Beispiele zeigen: Je größer das Grundstück und je höher der lokale Bodenrichtwert, desto stärker schlägt die Reform zu Buche. In Ballungszentren und wirtschaftlich starken ländlichen Regionen können die Steigerungen noch deutlich höher ausfallen.

Wie können Sie sich schützen? Handlungsoptionen für Eigentümer

1. Grundsteuerbescheid genau prüfen

Der Versand der neuen Grundsteuerbescheide erfolgt deutschlandweit unterschiedlich. Während einige Bundesländer wie Berlin bereits Ende 2024 begonnen haben, versenden viele Gemeinden ihre Bescheide erst im Laufe des Jahres 2025. Falls Sie Ihren Bescheid bereits erhalten haben oder in den nächsten Wochen erhalten, prüfen Sie ihn umgehend und sorgfältig auf:

• Fehler bei der Grundstücksfläche
• Falsche Angaben zur Gebäudeart oder -größe
• Überhöhte Grundsteuerwerte

Wichtig: Sie haben ab Erhalt des Bescheids einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen. Versäumen Sie diese Frist nicht! Wenn Sie Ihren Bescheid noch nicht erhalten haben, bereiten Sie sich bereits jetzt vor, indem Sie alle relevanten Unterlagen zusammentragen.

2. Professionelles Verkehrswertgutachten erstellen lassen

Hier liegt der entscheidende Hebel: Ein von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Warum ist das so wirksam?

Das Finanzamt arbeitet bei der Bewertung mit standardisierten, oft pauschalen Verfahren. Diese berücksichtigen nicht:

• Bauliche Mängel oder Sanierungsstau
• Grundstücksnachteile (Lärm, Altlasten, ungünstige Zuschnitte)
• Regionale Besonderheiten des Immobilienmarkts
• Tatsächliche Nutzungseinschränkungen

Ein qualifiziertes Gutachten analysiert alle wertmindernden Faktoren detailliert und kommt häufig zu einem deutlich niedrigeren Verkehrswert als die Finanzbehörde. Studien zeigen, dass in über 60 % der Fälle ein professionelles Gutachten zu einer Reduzierung des Grundsteuerwerts führt – oft um 15 bis 30 %.

Praxisbeispiel:

Ein Landwirt aus Brandenburg ließ sein Wohnhaus auf dem Hof durch einen Sachverständigen bewerten. Das Finanzamt hatte einen Grundsteuerwert von 520.000 € angesetzt. Das Gutachten wies nach, dass das Gebäude erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufwies, die Heizungsanlage veraltet war und die Verkehrsanbindung ungünstig. Der neue, gutachterlich festgestellte Wert: 380.000 € – eine Reduktion um 27 %. Die jährliche Steuerersparnis: über 200 €. Das Gutachten hatte sich bereits nach drei Jahren amortisiert.

3. Frühzeitig aktiv werden

Warten Sie nicht ab, bis der Bescheid unanfechtbar wird. Je früher Sie handeln, desto besser:

• Kontaktieren Sie einen Sachverständigen bereits beim Erhalt des Bescheids
• Lassen Sie sich über Ihre Erfolgsaussichten beraten
• Bereiten Sie alle relevanten Unterlagen vor (Baupläne, Kaufverträge, Fotos von Mängeln)

4. Langfristige Planung für Landwirte

Für landwirtschaftliche Betriebe empfiehlt sich zusätzlich:

• Nutzungskonzepte dokumentieren: Belegen Sie klar, welche Gebäudeteile tatsächlich landwirtschaftlich genutzt werden
• Betriebliche Notwendigkeit nachweisen: Große Wohnflächen, die für Saisonarbeiter oder Mehrgenerationen-Wohnen notwendig sind, sollten dokumentiert werden
• Steuerliche Beratung in Anspruch nehmen: Ein spezialisierter Steuerberater kann prüfen, ob Sonderregelungen greifen

Zusätzliche Schutzmaßnahmen und Perspektiven

Gemeinderatssitzungen verfolgen

Bleiben Sie informiert über geplante Hebesatzanpassungen in Ihrer Gemeinde. Bürger haben das Recht, sich bei öffentlichen Anhörungen zu äußern. Eine koordinierte Einflussnahme von Betroffenen kann Gemeinden zu moderateren Hebesätzen bewegen.

Modernisierungen strategisch planen

Wertsteigernde Modernisierungen sollten Sie zeitlich gut überlegen. Zwar erhöhen Sanierungen den Wohnkomfort und den Marktwert, doch sie können auch den Grundsteuerwert nach oben treiben. Eine Beratung durch einen Sachverständigen vor größeren Baumaßnahmen kann sinnvoll sein.

Rechtliche Entwicklungen beobachten

Die Grundsteuerreform wird voraussichtlich noch Jahre für juristische Auseinandersetzungen sorgen. Mehrere Verfassungsbeschwerden sind bereits anhängig. Es lohnt sich, diese Entwicklungen zu verfolgen – sollten Gerichte Teile der Reform für verfassungswidrig erklären, könnten Rückforderungen möglich werden.

Fazit: Informiert und vorbereitet in die neue Steuerära

Die Grundsteuerreform 2025 ist für Landwirte und ländlich Wohnende mehr als nur eine technische Anpassung. Sie kann zu erheblichen finanziellen Mehrbelastungen führen und erfordert in vielen Fällen aktives Handeln. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie lassen sich überhöhte Steuerforderungen erfolgreich anfechten.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist dabei Ihr stärkstes Instrument. Als Sachverständigenbüro Hermanns unterstützen wir Sie mit fundierten, gerichtsverwertbaren Bewertungen, die Ihre Position gegenüber dem Finanzamt erheblich stärken. Unsere Erfahrung zeigt: Wer frühzeitig handelt und sich kompetent beraten lässt, kann seine Steuerlast oft deutlich senken.

Lassen Sie sich nicht von pauschalen Bewertungen benachteiligen. Prüfen Sie Ihren Bescheid, holen Sie sich professionelle Unterstützung und nutzen Sie Ihr Recht auf Einspruch. Die Grundsteuerreform mag komplex sein – mit der richtigen Expertise an Ihrer Seite müssen Sie sie nicht fürchten.

Sie haben Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid oder möchten ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben?

Das Sachverständigenbüro Hermanns steht Ihnen mit langjähriger Erfahrung zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.